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Titulo I
Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a
inscripción |
1. El Registro de la Propiedad tiene
por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o
anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción
territorial radiquen los inmuebles.
Los asientos del Registro practicados
en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes en
cuanto se refieran a los derechos inscribibles están bajo la
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras
no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta
Ley.
2. En los Registros expresados en el
artículo anterior se inscribirán:
1º Los títulos traslativos o
declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos.
2º Los títulos en que se
constituyan, reconozcan transmitan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca,
censos servidumbres y otros cualesquiera reales.
3º Los actos y contratos en cuya
virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos
reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o
de invertir su importe en objeto determinado.
4º Las resoluciones judiciales en
que se declare la incapacidad legal para administrar, la
ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la
libre disposición de sus bienes.
5º Los contratos de arrendamiento
de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos.
6º Los títulos de adquisición de
los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado
o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo
establecido en las leyes o reglamentos.
3. Para que puedan ser inscritos los
títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar
consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico
expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en
la forma que prescriban los reglamentos.
4. También se inscribirán en el
Registro los títulos expresados en el artículo 2º, otorgados en país
extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y
las ejecutorias pronunciadas por tribunales extranjeros a que deba
darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
5. Los títulos referentes al mero o
simple hecho de poseer no serán inscribibles.
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Titulo II
Forma y efectos de la inscripción |
6. La inscripción de los títulos en
el Registro podrá pedirse indistintamente:
a) Por el que adquiera el
derecho.
b) Por el que lo transmita.
c) Por quien tenga interés en
asegurar el derecho que se deba inscribir.
d) Por quien tenga la
representación de cualquiera de ellos.
7. La primera inscripción de cada
finca en el
Registro de la Propiedad será de
dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados
en el título VI de esta Ley.
El titular de cualquier derecho real
impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio,
podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las
normas prescritas en el Reglamento.
8. Cada finca tendrá, desde que se
inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.
Las inscripciones que se refieran a
una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.
Se inscribirán como una sola finca
bajo un mismo número:
1º El territorio, término redondo
o lugar de cada foral en Galicia o Asturias, siempre que
reconozcan un solo dueño, directo o varios pro indiviso, aunque
esté dividido en suertes o porciones, dadas en dominio útil o
foro a diferentes colonos, si su conjunto se halla comprendido
dentro de los linderos de dicho término.
Se estimará único el señorío
directo para los efectos de la inscripción, aunque sean varios
los que, a título de señores directos, cobren rentas o pensiones
de un foral o lugar, siempre que la tierra aforada no se halle
dividida entre ellos por el mismo concepto.
2º Toda explotación agrícola, con
o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté
constituida por predios no colindantes, y las explotaciones
industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o
dependientes entre sí.
3º Las fincas urbanas y edificios
en general aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio
pleno o menos pleno.
4º Los edificios en régimen de
propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo
menos, comenzada.
En la inscripción se describirán,
con las circunstancias prescritas por la Ley, además del
inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales
susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos
un número correlativo escrito en letra y la cuota de
participación que a cada uno corresponde en relación con el
inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto
se harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán, además, aquellas
reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren
el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a
favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los
titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
5º Los pisos o locales de un
edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste
previamente en la inscripción del inmueble la constitución de
dicho régimen.
9. Toda inscripción que se haga en
el Registro expresará las circunstancias siguientes:
1. La naturaleza, situación y
linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los
cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida
superficial, nombre y número, si constaren, del título.
2. La naturaleza, extensión y
condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del
derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el
título.
3. El derecho sobre el cual se
constituya el que sea objeto de la inscripción.
4. A La persona natural o
jurídica a cuyo favor se haga la inscripción.
5. La persona de quien procedan
inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.
6. El título que se inscriba, su
fecha, y el tribunal, juzgado, notario o funcionario que lo
autorice.
7. La fecha de presentación del
título en el Registro y la de la inscripción.
8. La firma del Registrador, que
implicará la conformidad de la inscripción con la copia del
título de donde se hubiere tomado.
Lo dispuesto en este artículo se
entiende sin perjuicio de lo especialmente establecido para
determinadas inscripciones.
10. En la inscripción de los
contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará
constar el que resulte del título, así como la forma en que se
hubiese hecho o convenido el pago.
11. La expresión del aplazamiento
del pago, conforme al artículo anterior, no surtirá efectos en
perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o
se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria
explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la
transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a
cada una de ellas.
Lo dispuesto en el párrafo precedente
se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de
las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero
o en especie.
12. Las inscripciones de hipoteca
expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los
intereses, si se hubiesen estipulado.
13. Los derechos reales limitativos,
los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del
dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra
terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho
sobre que recaigan.
La servidumbres reales podrán también
hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como
cualidad del mismo.
14. El título de la sucesión
hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el
contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato
o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
Para inscribir bienes y
adjudicaciones concretas deberán determinarse en escritura pública o
por sentencia firme los bienes, o parte indivisa de los mismos que
correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero, con la sola
excepción de lo ordenado en el párrafo siguiente.
Cuando se tratare de heredero único y
no exista ningún interesado con derecho a legítima, ni tampoco
comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título
de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el
articulo 16 de esta Ley, bastará para inscribir directamente a favor
del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular
el causante.
15. Los derechos del legitimario de
parte alícuota que no pueda promover el juicio de testamentaría por
hallarse autorizado el heredero para pagar las legítimas en efectivo
o en bienes no inmuebles, así como los de los legitimarios sujetos a
la legislación especial catalana, se mencionarán en la inscripción
de los bienes hereditarios.
La asignación de bienes concretos
para pago o su afección en garantía de las legítimas se hará constar
por nota marginal.
Las referidas menciones se
practicarán con los documentos en cuya virtud se inscriban los
bienes a favor de los herederos, aunque en aquéllos no hayan tenido
intervención los legitimarios.
Las disposiciones de este artículo
producirán efectos solamente respecto de los terceros protegidos por
el artículo 34, no entre herederos y legitimarios, cuyas relaciones
se regirán por las normas civiles aplicables a la herencia del
causante.
Contra dichos terceros los
legitimarios no podrán ejercitar otras ni más acciones que las que
se deriven de las menciones referidas a tenor de las reglas que
siguen:
a) Durante los cinco primeros
años de la fecha de la mención, quedarán solidariamente afectos
al pago de la legítima todos los bienes de la herencia en la
cuantía y forma que las leyes determinen, cualesquiera que sean
las disposiciones del causante o los acuerdos del comisario,
contador-partidor o albacea con facultad de partir heredero
distributario heredero de confianza, usufructuario con facultad
dé señalar y pagar legítimas u otras personas con análogas
facultades, nombrados por el causante en acto de última voluntad
contractual o testamentaria.
Esta mención quedará sin efecto y
se estará a lo dispuesto en los números 2º y 3º de la letra b)
del presente articulo, si el legitimario hubiese aceptado bienes
determinados o cantidad cierta para pago de dichas legítimas o
concretado su garantía sobre uno o más inmuebles de la herencia.
b) Transcurridos los 5 primeros
años de su fecha, los efectos de la mención serán los
siguientes:
1º Cuando el causante, o por
su designación las personas expresadas en el párrafo primero
del apartado a), no hubieran fijado el importe de dichas
legítimas, ni concretado su garantía sobre ciertos bienes
inmuebles, ni asignado bienes determinados para el pago de
las mismas, continuará surtiendo plenos efectos la mención
solidaria expresada en la letra a) precedente, hasta
cumplidos veinte años del fallecimiento del causante.
2º Cuando las mismas personas
se hubieren limitado a asignar una cantidad cierta para pago
de las legítimas, quedarán solidariamente sujetos a la
efectividad de las mismas todos los bienes de la herencia,
durante el plazo antes indicado. No obstante, si dentro de
los cinco años siguientes a su constancia en el Registro de
la Propiedad, los legitimarios no hubieren impugnado por
insuficiente tal asignación, transcurrido que sea este plazo
podrá cancelarse la mención solidaria expresada en el
apartado a), siempre que justifique el heredero haber
depositado suma bastante en un establecimiento bancario o
caja oficial, a las resultas del pago de las legítimas en la
cantidad asignada y de sus intereses de cinco años al tipo
legal.
3º Cuando las supradichas
personas hubieren asignado bienes ciertos para el pago de
las legítimas, o concretado la garantía de las mismas sobre
bienes determinados, el legitimario solamente podrá hacer
efectivos sus derechos sobre dichos bienes en la forma que
disponga el correspondiente título sucesorio o acto
particional.
4º Cuando el causante hubiere
desheredado a algún legitimario o manifestado en el título
sucesorio que ciertas legítimas fueron totalmente
satisfechas se entenderá que los legitimarios aludidos
aceptan respecto de terceros la desheredación o las
manifestaciones del causante si durante el plazo determinado
en el apartado a) de este artículo no impugnaren dicha
disposición.
Dentro de los plazos de vigencia de
las menciones por derechos legitimarios, los herederos podrán, sin
necesidad de autorización alguna, cancelar hipotecas, redimir
censos, cobrar precios aplazados, retrovender y en general,
extinguir otros derechos análogos de cuantía determinada o
determinable aritméticamente que formen parte de la herencia siempre
que el importe así obtenido o la cantidad cierta o parte alícuota
del mismo que conste en el Registro como responsabilidad especial
por legítimas, afectante al derecho extinguido, se invierta en
valores del Estado, que se depositarán, con intervención del
notario, en un establecimiento bancario o caja oficial, a las
resultas de pago de las legítimas.
Los depósitos a que hacen referencia
el párrafo anterior y el número 2º, letra b), de este artículo,
podrán ser retirados por los herederos, transcurridos veinte años, a
contar desde el fallecimiento del causante, siempre que no hubieren
sido aceptados o reclamados por los legitimarios dentro del plazo
indicado.
Las menciones reguladas en los
números 1º, 2º y 3º del apartado b) caducarán sin excepción
cumplidos veinte años desde el fallecimiento del causante.
Los bienes hereditarios se
inscribirán sin mención alguna de derechos legitimarios, cuando la
herencia tenga ingreso en el Registro después de transcurridos
veinte años desde el fallecimiento del causante.
16. Los dueños de bienes inmuebles o
derechos reales por testamento u otro título universal o singular
que no los señale y describa individualmente, podrán obtener su
inscripción, presentando dicho título con el documento, en su caso,
que pruebe haberles sido aquél transmitido, y justificando con
cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él
los bienes que traten de inscribir.
17. Inscrito o anotado
preventivamente en el Registro cualquier tipo traslativo o
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún
otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible,
por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real.
Si sólo se hubiera extendido el
asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse
ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de
sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo
asiento.
18. Los Registradores calificarán,
bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de
los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de
los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo
que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
19. Cuando el Registrador notare
alguna falta en el título conforme al artículo anterior, la
manifestará a los que pretendan la inscripción, para que, si
quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la
vigencia del asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan
la falta a satisfacción del Registrador, devolverá el documento para
que puedan ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio
de hacer la anotación preventiva que ordena el artículo 42 en su
número 9º, si se solicita expresamente.
En el caso de no hacerse la anotación
preventiva, el asiento de presentación del título continuará
produciendo sus efectos durante los sesenta días antes expresados.
20. Para inscribir o anotar títulos
por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan
el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue
o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión
o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor
de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere
inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán
anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá
durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.
No será necesaria la previa
inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes,
liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal
actúen como órganos de representación y dispongan los intereses
ajenos en la forma permitida por las leyes.
Tampoco será precisa dicha
inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los
herederos:
Primero. Cuando ratifiquen contratos
privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito
y firmados por éste. Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un
coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o
cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse
dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en
que así constare.
Tercero. Cuando se trate de
testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada
en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de
sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito
a favor del causante.
Cuando en una partición de herencia,
verificada después del fallecimiento de algún heredero, se
adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél
correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los
adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones
realizadas.
21. Los documentos relativos a
contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos,
todas las circunstancias que necesariamente debe contener la
inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las
fincas y a los derechos inscritos.
22. El notario que cometiere alguna
omisión que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo
dispuesto en el artículo anterior, la subsanará extendiendo a su
costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando, en su
caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasione su falta.
23. El cumplimiento de las
condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o
contratos inscritos se hará constar en el Registro, bien por medio
de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien
por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la
resolución o rescisión llega a verificarse.
24. Se considera como fecha de la
inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha
del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción
misma.
25. Para determinar la preferencia
entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma
finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de
los títulos respectivos.
26. Las prohibiciones de disponer o
enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y
producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:
1º Las establecidas por la ley
que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan
plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y
especial, y surtirán sus efectos como limitaciones legales del
dominio.
2º Las que deban su origen
inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán
objeto de anotación preventiva.
3º Las impuestas por el testador
o donante en actos o disposiciones de última voluntad,
capitulaciones matrimoniales, donativos y demás actos a título
gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente
reconozca su validez.
27. Las prohibiciones de disponer
que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en
el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro sin perjuicio de
que mediante hipoteca o cualquiera otra forma de garantía real se
asegure su cumplimiento.
28. Las inscripciones de fincas o
derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto
en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de
la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de
herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos
forzosos.
29. La fe pública del Registro no se
extenderá la mención de derechos susceptibles de inscripción
separada y especial.
30. Las inscripciones de los títulos
expresados en los artículos 2º y 4º serán nulas si en ellas se omite
o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias
comprendidas en el artículo 9º, sin perjuicio de lo establecido en
esta Ley sobre rectificación de errores.
31. La nulidad de las inscripciones
de que trata el artículo precedente no perjudicará el derecho
anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al
artículo 34.
32. Los títulos de dominio o de
otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no
perjudican a tercero.
33. La inscripción no convalida los
actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.
34. El tercero que de buena fe
adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido
en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume
siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro.
Los adquirentes a título gratuito no
gozarán de más protección registral que la que tuviere el causante o
transferente.
35. A los efectos de la prescripción
adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la
inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica,
ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del
asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
36. Frente a titulares inscritos que
tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34 sólo
prevalecerá la prescripción adquisitiva o consumada, o la que pueda
consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos
supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el
adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos
suficientes para conocer antes de perfeccionar su adquisición,
que la finca ó derecho estaba poseída de hecho y a título de
dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo
conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal
posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente
inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el
año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a
una servidumbre negativa o no aparente, y ésta puede adquirirse
por prescripción, el plazo del año se contará desde que el
titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el
apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto
obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada
perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la
interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin
perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su
consumación total.
En cuanto al que prescribe y al
dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a
sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se
calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la
legislación civil.
Los derechos adquiridos a título
oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de
inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren
constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se
extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el
disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión,
causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan
sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos
que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de
derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de
protección posesoria, perjudicará siempre al titular, según el
Registro aunque tenga la condición de tercero.
37. Las acciones rescisorias,
revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya
inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo
prevenido en esta Ley.
Se exceptúan de la regla contenida en
el párrafo anterior:
1º Las acciones rescisorias y
resolutorias que deban su origen a causas que consten
explícitamente en el Registro.
2º Las de revocación de
donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones
inscritas en el Registro.
3º Las de retracto legal, en los
casos y términos que las leyes establecen.
4º Las acciones rescisorias de
enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales
perjudicarán a tercero:
a) Cuando hubiese adquirido
por título gratuito.
b) Cuando, habiendo adquirido
por título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude. El
simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio
no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos, no perjudicará a
tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del
plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación
fraudulenta.
En el caso de que la acción
resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra
tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero de este
artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones
personales que correspondan.
38. A todos los efectos legales se
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el
dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los
mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto
anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria
del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de
persona o entidad determinada sin que, previamente o a la vez, se
entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción
correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las
causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar
a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio
ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales
determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto
de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en
que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad,
que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona
distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue
el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la
acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el
Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para
perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y
para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere
asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende
el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados
que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá
con arreglo a lo dispuesto en los artículos 134 y concordantes de
esta Ley.
Las mismas reglas se observarán
cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación
preventiva de las establecidas en los números 2º y 3º del artículo
42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.
39. Por inexactitud del Registro se
entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles
exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.
40. La rectificación del Registro
sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real
que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte
lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las
siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud
proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación
jurídica inmobiliaria la rectificación tendrá lugar: Primero,
por la toma dé razón del título correspondiente, si hubiere
lugar a ello; segundo por la reanudación del tracto sucesivo,
con arreglo a lo dispuesto en el título VI de esta Ley, y
tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera
su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la
rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación,
efectuada conforme a lo dispuesto en el título IV o en virtud
del procedimiento de liberación que establece el título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere
lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el
Registro en la forma que determina el título VII.
d) Cuando la inexactitud
procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere
motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de
las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará
el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución
judicial.
En los casos en que haya de
solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de
rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites
del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la
acción de rectificación ejercitada se impondrán las costas al actor;
si sólo se deniega en parte, decidirá el juez a su prudente
arbitrio.
La acción de rectificación será
inseparable del dominio o derecho real de que se derive.
En ningún caso la rectificación del
Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título
oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare
inexacto.
41. Las acciones reales procedentes
de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio
verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes,
sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su
ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registra1 que
reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del
registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del
asiento correspondiente.
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Titulo III
Anotaciones preventivas |
42. Podrán pedir anotación preventiva
de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
1º El que demandare en juicio la
propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración,
modificación o extinción de cualquier derecho real.
2º El que obtuviere a su favor
mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes
inmuebles del deudor.
3º El que en cualquier juicio
obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual
deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
4º El que, demandando en juicio
ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere
con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o
prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.
5º El que propusiere demanda con
objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales
expresadas en el número 4º del artículo 2º de esta Ley.
6º Los herederos respecto de su
derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación
entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de
los mismos.
7º El legatario que no tenga
derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.
8º El acreedor refaccionario,
mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.
9º El que presentare en el
Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por
falta de algún requisito subsanable o por imposibilidad del
Registrador.
10º El que en cualquier otro caso
tuviere derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo
dispuesto en ésta o en otra Ley.
43. En el caso del número 1º del
artículo anterior no podrá hacerse la anotación preventiva sino
cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de
parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente
arbitrio del juzgador.
En el caso del número 2º del mismo
artículo, cuando se trate de juicio ejecutivo, será obligatoria la
anotación según lo dispuesto en el artículo 1.453 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
En el caso del número 5º del repetido
artículo, deberá hacerse también la anotación en virtud de
providencia judicial, que podrá dictarse de oficio, cuando no
hubiere interesados que la reclamen, siempre que el juzgador, a su
prudente arbitrio, lo estime conveniente para asegurar el efecto de
la sentencia que pueda recaer en el juicio.
44. El acreedor que obtenga
anotación a su favor en los casos de los números 2º, 3º y 4º del
artículo 42, tendrá para el cobro de su crédito la preferencia
establecida en el artículo 1.923 del Código Civil.
45. La adjudicación de bienes
inmuebles de una herencia, concurso o quiebra, hecha o que se haga
para pago de deudas reconocidas contra la misma universalidad de
bienes, no producirá garantía alguna de naturaleza real en favor de
los respectivos acreedores, a no ser que en la misma adjudicación se
hubiere estipulado expresamente.
Los acreedores cuyos créditos consten
en escritura pública o por sentencia firme podrán, sin embargo,
obtener anotación preventiva de su derecho sobre las fincas que se
hubieren adjudicado para pago de sus respectivos créditos, siempre
que la soliciten dentro de los ciento ochenta días siguientes a la
adjudicación, a no ser que conste en el Registro el pago de
aquéllos.
46. El derecho hereditario, cuando
no se haga especial adjudicación a los herederos de bienes
concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos, sólo podrá ser
objeto de anotación preventiva. Esta anotación podrá ser solicitada
por cualquiera de los que tengan derecho a la herencia o acrediten
un interés legítimo en el derecho que se trate de anotar.
Si la anotación fuere pedida por los
herederos, legitimarios o personas que tengan derecho a promover el
juicio de testamentaría, se hará mediante solicitud, acompañada de
los documentos previstos en el artículo 16. En los demás casos se
practicará mediante providencia judicial, obtenida por los trámites
establecidos en el artículo 57.
El derecho hereditario anotado podrá
transmitirse, gravarse y ser objeto de otra anotación.
47. El legatario de bienes inmuebles
determinados o de créditos o pensiones consignados sobre ellos podrá
pedir en cualquier tiempo anotación preventiva de su derecho.
Esta anotación sólo podrá practicarse
sobre los mismos bienes objeto del legado.
48. El legatario de género o
cantidad podrá pedir la anotación preventiva de su valor dentro de
los ciento ochenta días siguientes a la muerte del testador, sobre
cualesquiera bienes inmuebles de la herencia, bastantes para
cubrirlo, siempre que no hubieren sido legados especialmente a
otros.
No será obstáculo para la anotación
preventiva que otro legatario de género o cantidad haya obtenido
otra anotación a su favor sobre los mismos bienes.
49. Si el heredero quiere inscribir
a su favor los bienes de la herencia o anotar su derecho hereditario
dentro del expresado plazo de los ciento ochenta días, y no hubiere
para ello impedimento legal, podrá hacerlo con tal de que renuncien
previamente y en escritura pública todos los legatarios a su derecho
de anotación, o que en defecto de renuncia expresa se les notifique
judicialmente, con treinta días de anticipación, la solicitud del
heredero, a fin de que durante dicho término puedan hacer uso de
aquel derecho.
Si alguno de los legatarios no fuere
persona cierta, el juez o tribunal mandará hacer la anotación
preventiva de su legado, bien a instancia del mismo heredero o de
otro interesado, bien de oficio.
El heredero que solicitare la
inscripción a su favor de los bienes de la herencia dentro de los
referidos ciento ochenta días, podrá anotar preventivamente, desde
luego, dicha solicitud.
Esta anotación no se convertirá en
inscripción definitiva hasta que los legatarios hayan obtenido o
renunciado la anotación de sus legados o haya transcurrido el plazo
de los ciento ochenta días.
50. El legatario que obtuviere
anotación preventiva será preferido a los acreedores del heredero
que haya aceptado la herencia sin beneficio de inventario y a
cualquiera otro que, con posterioridad a dicha anotación, adquiera
algún derecho sobre los bienes anotados; pero entendiéndose que esta
preferencia es solamente en cuanto al importe de dichos bienes.
51. La anotación preventiva dará
preferencia, en cuanto al importe de los bienes anotados, a los
legatarios que hayan hecho uso de su derecho dentro de los ciento
ochenta días señalados en el artículo 48, sobre los que no lo
hicieron del suyo en el mismo término.
Los que dentro de éste lo hayan
realizado no tendrán preferencia entre sí, sin perjuicio de la que
corresponde al legatario de especie o a cualquiera otro, respecto de
los demás, con arreglo a la legislación civil, tanto en ese caso
como en el de no haber pedido su anotación.
52. El legatario que no lo fuere de
especie y dejare transcurrir el plazo señalado en el artículo 48 sin
hacer uso de su derecho, sólo podrá exigir después la anotación
preventiva sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder
del heredero; pero no surtirá efecto contra el que antes haya
adquirido o inscrito algún derecho sobre los bienes hereditarios.
53. El legatario que, transcurridos
los ciento ochenta días, pidiese anotación sobre los bienes
hereditarios que subsistan en poder del heredero, no obtendrá por
ello preferencia alguna sobre los demás legatarios que omitan esta
formalidad ni logrará otra ventaja que la de ser antepuesto para el
cobro de su legado a cualquier acreedor del heredero que con
posterioridad adquiera algún derecho sobre los bienes anotados.
54. La anotación pedida fuera de
término podrá hacerse sobre bienes anotados dentro de él a favor de
otro legatario, siempre que subsistan en poder del heredero; pero el
legatario que la obtuviere no cobrará su legado sino en cuanto
alcanzare el importe de los bienes, después de satisfechos los que
dentro del término hicieron su anotación.
55. La anotación preventiva de los
legados y de los créditos refaccionarios no se decretará
judicialmente sin audiencia previa y sumaria de los que puedan tener
interés en contradecirla.
56. La anotación preventiva de
legados podrá hacerse por convenio entre las partes o por mandato
judicial, presentando al efecto en el Registro el título en que se
funde el derecho del legatario.
57. Cuando hubiere de hacerse la
anotación de legados o de derecho hereditario por mandato judicial,
acudirá el interesado al juez o tribunal competente exponiendo su
derecho, presentando los títulos en que se funde y señalando los
bienes que pretenda anotar. El juez o tribunal, oyendo a los
interesados en juicio verbal, dictará providencia, bien denegando la
pretensión o bien accediendo a ella.
En este último caso señalará los
bienes que hayan de ser anotados y librará el correspondiente
mandamiento al Registrador, con inserción literal de lo prevenido
para que lo ejecute.
58. Si pedida judicialmente la
anotación por un legatario acudiere otro ejercitando igual derecho
respecto de los mismos bienes, será también oído en el juicio.
59. El acreedor refaccionario podrá
exigir anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que,
de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por
escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor.
Esta anotación surtirá, respecto al
crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca.
60. No será necesario que los
títulos en cuya virtud se pida la anotación preventiva de créditos
refaccionarios determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos
en que consistan los mismos créditos y bastará que contengan los
datos suficientes para liquidarlos al terminar las obras
contratadas.
61. Si la finca que haya de ser
objeto de la refacción estuviere sujeta a cargas o derechos reales
inscritos no se hará la anotación sino bien en virtud de convenio
unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a
cuyo favor estuvieren constituidas aquéllas sobre el objeto de la
refacción misma y el valor de la finca antes de empezar la obras, o
bien en virtud de providencia judicial, dictada en expediente
instruido para hacer constar dicho valor, y con citación de todas
las indicadas personas.
62. Si alguno de los que tuvieren a
su favor las cargas o derechos reales expresados en el artículo
anterior no fuere persona cierta, estuviere ausente, ingnorándose su
paradero, o negare su consentimiento, no podrá hacerse la anotación
sino por providencia judicial.
63. El valor que en cualquier forma
se diere a la finca que ha de ser refaccionada, antes de empezar las
obras se hará constar en la anotación del crédito.
64. Las personas a cuyo favor
estuvieren constituidos los derechos reales sobre la finca
refaccionada, cuyo valor se haga constar en la forma prescrita en
los artículos precedentes conservarán su derecho de preferencia
respecto al acreedor refaccionario pero solamente por un valor igual
al que se hubiera declarado a la misma finca.
El acreedor refaccionario será
considerado como hipotecario respecto a lo que exceda el valor de la
finca al de las cargas o derechos reales anteriormente mencionados,
y en todo caso respecto a la diferencia entre el precio dado a la
misma finca antes de las obras y el que alcanzare en su enajenación
judicial.
65. Las faltas de los títulos
sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables.
Si el título tuviere alguna falta
subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá
anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título.
En el caso de contener alguna falta
insubsanable, se denegará la inscripción, sin poder hacerse la
anotación preventiva.
Para distinguir las faltas
subsanables de las insubsanables y extender o no, en su
consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este
artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las
formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con
él relacionados.
66. Los interesados podrán reclamar
gubernativamente contra la calificación del título hecha por el
Registrador, en la cual se suspenda o deniegue el asiento
solicitado, sin perjuicio de acudir, si quieren, a los tribunales de
Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o
nulidad de los mismos títulos. En el caso de que se suspendiera la
inscripción por faltas subsanables del título y no se solicitare la
anotación preventiva, podrán los interesados subsanar las faltas en
los sesenta días que duran los efectos del asiento de presentación.
Si se extiende la anotación preventiva, podrá hacerse en el tiempo
que ésta subsista, según el artículo 96.
Cuando se hubiere denegado la
inscripción y el interesado, dentro de los sesenta días siguientes
al de la fecha del asiento de presentación, propusiera demanda ante
los tribunales de Justicia para que se declare la validez del
título, podrá pedirse anotación preventiva de la demanda, y la que
se practique se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación.
Después de dicho término no surtirá efecto la anotación preventiva
de la demanda, sino desde su fecha.
En el caso de recurrirse
gubernativamente contra la calificación del título, todos los
términos expresados en los dos párrafos anteriores quedarán en
suspenso desde el día en que se interponga el recurso hasta el de su
resolución definitiva.
67. En el caso de hacerse la
anotación por no poderse practicar la inscripción por falta de algún
requisito subsanable, podrá exigir el interesado que el Registrador
le dé copia de dicha anotación, autorizada con su firma, en la cual
conste si hay o no pendientes de registro algunos otros títulos
relativos al mismo inmueble y cuáles sean éstos, en su caso.
68. Las providencias decretando o
denegando la anotación preventiva en los casos 1º, 5º, 6º y 7º del
artículo 42 serán apelables en un solo efecto.
En el caso 3º del mismo artículo será
apelable en ambos la providencia cuando se haya opuesto a la
anotación el que tuviere algún derecho real anterior sobre el
inmueble anotado.
69. El que pudiendo pedir la
anotación preventiva de un derecho, dejase de hacerlo dentro del
término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo
a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo
derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con
facultad de transmitirlo.
70. Cuando la anotación preventiva
de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo,
surtirá ésta sus efectos desde la fecha de la anotación.
71. Los bienes inmuebles o derechos
reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio
del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.
72. Las anotaciones preventivas
contendrán las circunstancias que se exigen para las inscripciones
en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para
exigir las mismas anotaciones.
Las que deban su origen a providencia
de embargo o secuestro expresarán la causa que haya dado lugar a
ello y el importe de la obligación que los hubiere originado.
73. Todo mandamiento judicial
disponiendo hacer una anotación preventiva expresará las
circunstancias que deba ésta contener, según lo prevenido en el
artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se
hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotación.
Cuando la anotación deba comprender
todos los bienes de una persona, como en los casos de incapacidad y
otros análogos, el Registrador anotará todos los que se hallen
inscritos a su favor.
También podrán anotarse en este caso
los bienes no inscritos, siempre que el juez o el tribunal lo ordene
y se haga previamente su inscripción a favor de la persona gravada
por dicha anotación.
74. los títulos o documentos en cuya
virtud se pida judicial o extrajudicialmente, la anotación
preventiva no contuvieren las circunstancias que ésta necesite para
su validez se consignarán dichas circunstancias por los interesados
en el escrito en que, de común acuerdo, soliciten la anotación. No
habiendo avenencia el que solicite la anotación consignará en el
escrito en que la pida dichas circunstancias y, previa audiencia del
otro interesado sobre su exactitud, el juez o tribunal decidirá lo
que proceda.
75. La anotación preventiva será
nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o
derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la
fecha de ésta.
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Titulo IV
Extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas |
76. Las inscripciones no se
extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la
inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito
a favor de otra persona.
77. Las anotaciones preventivas se
extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión
78. La cancelación de las
inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o parcial.
79. Podrá pedirse y deberá
ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o
anotaciones preventivas:
1º Cuando se extinga por completo
el inmueble objeto de las mismas.
2º Cuando se extinga también por
completo el derecho inscrito o anotado.
3º Cuando se declare la nulidad
del título en cuya virtud se hayan hecho.
4º Cuando se declare su nulidad
por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo
dispuesto en esta Ley.
80. Podrá pedirse y deberá
decretarse, en su caso, la cancelación parcial:
1º Cuando se reduzca el inmueble
objeto de la inscripción o anotación preventiva.
2º Cuando se reduzca el derecho
inscrito o anotado.
81. La ampliación de cualquier
derecho inscrito será objeto de una nueva inscripción, en la cual se
hará referencia a la del derecho ampliado.
82. Las inscripciones o anotaciones
preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán
sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de
casación, o por otra escritura o documento auténtico en el cual
preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor
se hubiere hecho la inscripción o anotación, a sus causahabientes o
representantes legítimos.
Podrán, no obstante, ser canceladas
sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede
extinguido por declaración de la ley o resulte así del mismo título
en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.
Si constituida la inscripción o
anotación por escritura pública procediere su cancelación y no
consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro
interesado exigirla en juicio ordinario.
Lo dispuesto en el presente artículo
se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre
determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.
83. Las inscripciones o anotaciones
hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por
providencia ejecutoria.
Si los interesados convinieren
válidamente en la cancelación, acudirán al juez o al tribunal
competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de
ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber
perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la
cancelación.
También dictará el juez o tribunal la
misma providencia, cuando sea procedente, aunque no consienta en la
cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.
84. Será competente para ordenar la
cancelación de una anotación preventiva o su conversión en
inscripción definitiva el juez o tribunal que la haya mandado hacer
o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del
negocio que dio lugar a ella.
85. La anotación preventiva se
cancelará no sólo cuando se extinga el derecho anotado, sino también
cuando en la escritura se convenga o en la providencia se disponga
convertirla en inscripción definitiva.
Si se hubiere hecho la anotación sin
escritura pública y se tratase de cancelarla sin convertirla en
inscripción definitiva, podrá hacerse también la cancelación
mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren
presentado para hacer la anotación.
86. Las anotaciones preventivas,
cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la
fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en
la Ley un plazo más breve.
No obstante, a instancia de los
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron,
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el
mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que
caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los 4 años de
la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones
preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del
inmueble o derecho real afectado.
87. La anotación preventiva a favor
del legatario que no lo sea de especie, caducará al año de su fecha.
Si el legado no fuera exigible a los
diez meses, se considerará subsistente la anotación hasta dos meses
después de la fecha en que pueda exigirse.
Si antes de extinguirse la anotación
preventiva resultare ser insuficiente para la seguridad del legado
por razón de las cargas o condiciones especiales de los bienes sobre
que recaiga, podrá pedir el legatario que se constituya otra sobre
bienes diferentes, siempre que los haya en la herencia susceptibles
de ser anotados.
88. El legatario de rentas o
pensiones periódicas impuestas por el testador determinadamente a
cargo de alguno de los herederos o de otros legatarios, sin declarar
personal esta obligación, tendrá derecho, dentro del plazo señalado
en el artículo anterior, a exigir que la anotación preventiva que
oportunamente hubiere constituido de su derecho se convierta en
inscripción de hipoteca.
89. El heredero o legatario gravado
con la pensión deberá constituir la hipoteca de que trata el
artículo anterior sobre los mismos bienes objeto de la anotación si
se le adjudicaren, o sobre cualesquiera otros inmuebles de la
herencia que se le adjudiquen.
La elección corresponderá, en todo
caso, a dicho heredero o legatario gravado, y el pensionista deberá
admitir la hipoteca que aquél le ofrezca, siempre que sea bastante y
la imponga sobre bienes procedentes de la herencia.
90. El pensionista que no hubiere
obtenido anotación preventiva podrá exigir también en cualquier
tiempo la constitución de hipoteca en garantía de su derecho sobre
los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero o se
hayan adjudicado al heredero o legatario gravado, con sujeción a lo
dispuesto en el artículo anterior.
La inscripción de la hipoteca, en
este caso, no surtirá efecto sino desde su fecha.
91. El pensionista que hubiere
obtenido anotación preventiva no podrá exigir que se le hipotequen
bienes distintos de los anotados, si éstos fueran suficientes para
asegurar el legado. Si no lo fueran, podrá exigir el complemento de
su hipoteca sobre otros bienes de la herencia, pero con sujeción, en
cuanto a estos últimos, a lo dispuesto en el segundo párrafo del
artículo anterior.
92. La anotación a favor del
acreedor refaccionario caducará a los sesenta días de concluida la
obra objeto de la refacción.
93. El acreedor refaccionario podrá
pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de
hipoteca, si al expirar el término señalado en el artículo anterior
no estuviere aún pagado por completo de su crédito por no haber
vencido el plazo estipulado en el contrato.
Si el plazo estuviere vencido, podrá
el acreedor, o prorrogarlo mediante dicha conversión, o exigir el
pago, desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los
efectos de la hipoteca.
94. Para convertir en inscripción de
hipoteca la anotación de crédito refaccionario se liquidará éste, si
no fuere líquido, y se otorgará escritura pública.
95. Las cuestiones que se susciten
entre el acreedor y el deudor sobre la liquidación del crédito
refaccionario o sobre la constitución de la hipoteca, se decidirán
en juicio ordinario. Mientras éste se sustancie y termine,
subsistirá la anotación preventiva y producirá todos sus efectos.
96. La anotación preventiva por
defectos subsanables del título caducará a los 60 días de su fecha.
Este plazo se podrá prorrogar hasta
180 días por justa causa y en virtud de providencia judicial.
97. Cancelado un asiento se presume
extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
98. Los derechos personales no
asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de
inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no
hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal, no
tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y
serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada.
99. Los Registradores calificarán,
bajo su responsabilidad, la legalidad de los documentos en cuya
virtud se soliciten las cancelaciones y la capacidad de los
otorgantes, en los términos prevenidos para las inscripciones por
los artículos 18 y concordantes de esta Ley.
100. Los Registradores calificarán
también, bajo su responsabilidad, la competencia de los jueces o
tribunales que ordenen las cancelaciones, cuando no firmare el
despacho el mismo que hubiere decretado la inscripción o anotación
preventiva.
Si dudaren de la competencia del juez
o tribunal darán cuenta al Presidente de la Audiencia respectiva, el
cual decidirá lo que estime procedente.
101. Cuando el Presidente de la
Audiencia declare la competencia del juez o tribunal, el Registrador
hará, desde luego, la cancelación.
Si declara la incompetencia, el mismo
Registrador comunicará esta decisión al interesado, devolviéndole el
despacho.
102. Contra la decisión del
Presidente podrá recurrirse, tanto por los jueces y tribunales como
por los interesados, a la Audiencia, la cual, oyendo a las partes,
determinará lo que estime justo.
103. La cancelación de toda
inscripción o anotación preventiva contendrá necesariamente las
siguientes circunstancias:
1º La clase y fecha del documento
en cuya virtud se haga la cancelación y el nombre del notario
que lo haya autorizado o el del juez, tribunal o autoridad que
lo hubiere expedido.
2º El nombre y apellidos de la
persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique
la cancelación.
3º La expresión de quedar
cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate.
4º La parte del inmueble que haya
desaparecido o la parte del derecho que se extinga y la que
subsista, cuando se trate de cancelación parcial.
5º La fecha de la presentación en
el Registro del título en que se haya convenido o mandado la
cancelación.
Cuando la cancelación se practique en
el caso del párrafo segundo del artículo 82, se expresará la razón
determinante de la extinción del derecho inscrito o anotado.
Cuando se cancele una anotación
preventiva en virtud de documento privado, cuyas firmas no se hallen
legitimadas, la cancelación expresará la fe de conocimiento por el
Registrador de los que suscriban el documento o de los testigos en
su defecto.
La omisión de cualquiera de estas
circunstancias determinará la nulidad del asiento de cancelación.
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Titulo V
Hipotecas en general |
104. La hipoteca sujeta directa
e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea
su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad
fue constituida.
105. La hipoteca podrá constituirse
en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la
responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el
artículo 1.911 del Código Civil.
106. Podrán ser hipotecados:
1º Los bienes inmuebles
susceptibles de inscripción.
2º Los derechos reales
enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos
bienes.
107. Podrán también hipotecarse:
1º El derecho de usufructo, pero
quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo
usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si
concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se
cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en
que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el
hecho que le puso fin.
2º La mera propiedad, en cuyo
caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del
propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se
extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo
contrario.
3º Los bienes anteriormente
hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a
hipotecar.
4º El derecho de hipoteca
voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre
él, de la resolución del mismo derecho.
5º Los derechos de superficie,
pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.
6º Las concesiones
administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y
otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o
terrenos que no estando directa y exclusivamente destinados al
referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se
hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la
hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del
concesionario.
7º Los bienes vendidos con pacto
de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente
limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de
resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al
vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de
cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento
del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.
8º El derecho de retracto
convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los
bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del
deudor en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la
cantidad que para ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el
derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que
ésta recaerá directamente sobre los bienes retraídos.
9º Los bienes litigiosos, si la
demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se
hace constar en la inscripción que el acreedor tenía
conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la
hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
10. Los bienes sujetos a
condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la
hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
11. Los pisos o locales de un
edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a
lo que determina el artículo 8º.
12. El derecho del rematante
sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una
vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en
favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo
directamente sobre los bienes adjudicados.
108. No se podrán hipotecar:
1º Las servidumbres, a menos que
se hipotequen juntamente con el predio dominante, y
exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser
hipotecada.
2º Los usufructos legales,
excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.
3º El uso y la habitación.
109. La hipoteca se extiende a las
accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las
indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los
bienes hipotecados.
110. Conforme a lo dispuesto en el
artículo anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la
finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que
correspondan al propietario:
1º Las mejoras que consistan en
nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de
reparación seguridad, transformación, comodidad, adorno o
elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que
no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión
natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los
hubiere.
2º Las indemnizaciones concedidas
o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón
de éstos, siempre que el siniestro o hecho que los motivare haya
tenido lugar después de la constitución de la hipoteca, y,
asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles
por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas
indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento
de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere
sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se
depositará su importe en la forma que convengan los interesados
o en defecto de convenio, en la establecida por los artículos
1.176 y siguientes del Código Civil.
111. Salvo pacto expreso o
disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la
naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:
1º Los objetos muebles que se
hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien
para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio
de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin
quebranto de la materia o deterioro del objeto.
2º Los frutos, cualquiera que sea
la situación en que se encuentren.
3º Las rentas vencidas y no
satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la
obligación garantizada.
112. Cuando la finca hipotecada
pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los
muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras
que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación,
siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a
los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia
del mismo.
113. El dueño de las accesiones o
mejoras que no se entienden hipotecadas, según lo dispuesto en el
artículo anterior podrá exigir su importe en todo caso o bien
retener los objetos en que consistan, si esto último pudiera hacerse
sin menoscabo del valor del resto de la finca.
Si exigiere su importe no podrá
detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto
de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que le
corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para
pagar el crédito.
Si las accesiones o mejoras no
pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de las mismas
cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para
cubrir el crédito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin
dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no
llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio,
tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño.
114. Salvo pacto en contrario, la
hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no
asegurará, con perjuicio de tercero, además de capital sino los
intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida
de la anualidad corriente.
En ningún caso podrá pactarse que la
hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.
115. Para asegurar los intereses
vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al
artículo anterior, el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de
la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.
Esta ampliación no perjudicará en
ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.
Si la finca hipotecada no
perteneciera al deudor, no podrá el acreedor exigir que se
constituya sobre ella la referida ampliación, pero podrá ejercitar
igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del
deudor que puedan ser hipotecados.
116. El acreedor por pensiones
atrasadas de censo no podrá repetir contra la finca acensuada, con
perjuicio de otro acreedor hipotecario o censualista posterior, sino
en los términos y con las restricciones establecidas en los
artículos 114 y párrafos primero y segundo del 115; pero podrá
exigir hipoteca en el caso y con las limitaciones que tiene derecho
a hacerlo el acreedor hipotecario, cualquiera que sea el poseedor de
la finca acensuada.
117. Cuando la finca hipotecada se
deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del
dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del juez de primera
instancia del partido en que esté situada la finca que le admita
justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su
exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se
dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que
proceda para evitar o remediar el daño.
Si después insistiere el propietario
en el abuso, dictará el juez nueva providencia poniendo el inmueble
en administración judicial.
En todos estos casos se seguirá el
procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
118. En caso de venta de finca
hipotecada si el vendedor y el comprador hubieren pactado qué el
segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de
la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella
garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el
acreedor prestase su consentimiento expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la
transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere
descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiere retenido
y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el
deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del
acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total
importe retenido o descontado.
119. Cuando se hipotequen varias
fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o
parte de gravamen de que cada una deba responder;
120. Fijada en la inscripción la
parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes
hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de
tercero sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y
la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a
lo prescrito en los anteriores artículos.
121. Lo dispuesto en el articulo
anterior se entenderá sin perjuicio de que, si la hipoteca no
alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor
repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que
conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a
dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca,
hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.
122. La hipoteca subsistirá íntegra,
mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes
hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre
cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la
restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone
en los dos siguientes artículos.
123. Si una finca hipotecada se
dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito
hipotecario sino cuando voluntariamente lo acordaron el acreedor y
el deudor. No verificándose esta distribución podrá repetir el
acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de
las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas
a la vez.
124. Dividida la hipoteca
constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y
pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna
de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación
parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de
crédito pagada se pudiera aplicar a la liberación de una o de otra
de las fincas gravadas, por no ser inferior al importe de la
responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya
de quedar libre.
125. Cuando sea una la finca
hipotecada, o cuando siendo varias no se haya señalado la
responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el
artículo 123, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de
los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el
deudor haya satisfecho.
126. Cuando en juicio ejecutivo
seguido conforme a las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento
Civil se persiguieren bienes hipotecados y éstos hubiesen pasado a
poder de un tercer poseedor, podrá el acreedor reclamar de éste el
pago de la parte de crédito asegurada con los que el mismo posee, si
al vencimiento del plazo no lo verifica el deudor después de
requerido judicialmente o por notario.
Requerido el tercer poseedor de uno
de los dos modos expresados en el párrafo anterior, deberá verificar
el pago del crédito con los intereses correspondientes, conforme a
lo dispuesto en el artículo 114, o desamparar los bienes
hipotecados.
Si el tercer poseedor no paga ni
desampara los bienes será responsable con los suyos propios, además
de los hipotecados, de los intereses devengados desde el
requerimiento y de las costas judiciales a que por su morosidad
diere lugar. En el caso de que el tercer poseedor desampare los
bienes hipotecados se considerarán éstos en poder del deudor, a fin
dé que pueda dirigirse contra los mismos el procedimiento ejecutivo.
127. Lo dispuesto en el artículo
anterior será igualmente aplicable al caso en que deje de pagarse
una parte del capital del crédito o de los intereses, cuyo pago deba
hacerse en plazos diferentes, si venciere alguno de ellos sin
cumplir el deudor su obligación.
Cuando para el pago de alguno de los
plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la
finca hipotecada y aún quedaran por vencer otros plazos de la
obligación, se practicará lo dispuesto en el párrafo segundo del
artículo 135. Si el comprador no quisiere la finca con la carga de
la hipoteca que queda por satisfacer, se depositará su importe con
los intereses que le correspondan, para que sea pagado el acreedor
al vencimiento de los plazos pendientes.
Se considerarán también como terceros
poseedores, para los efectos del artículo 126, los designados en el
párrafo segundo del 134.
Si hubiere más de un ter
