El tipo de interés es el ‘precio’
que cobran las entidades de crédito por dar un préstamo. Este
interés se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital
pendiente de devolución en cada momento. Las entidades son libres
para establecer el tipo de interés que deseen, aunque tienden a
reducirlo si el préstamo hipotecario tiene buenas garantías (por
ejemplo, que sea sobre la vivienda habitual) y si su importe es
claramente inferior al valor teórico del bien hipotecado. El tipo de
interés puede ser fijo o variable, según se mantenga constante o no
a lo largo de la vida del préstamo.
El tipo de interés es clave, ya que unido al plazo
del préstamo, determina la cuantía total del préstamo y, por tanto
la cuota mensual que se va pagar para su amortización durante dicho
plazo.
Hay que tener claro que los tipos de
interés que nos pueden ofrecer:
Préstamo a interés fijo:
En esta variedad de préstamos hipotecarios, el tipo de interés
se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato, y por
tanto usted conoce desde el principio el importe total de los
intereses que tiene que pagar. Ésa es la gran diferencia con los
préstamos con interés variable:
no hay incertidumbre sobre las cuotas futuras.
Puesto que usted no asume el
riesgo de incremento del precio del dinero, el
interés de las
operaciones a tipo fijo suele ser
superior al de las de
tipo variable. Además, cuanto más se alarga el plazo del
préstamo, mayor suele ser el tipo de interés.
Normalmente los préstamos hipotecarios a tipo fijo suelen ser a
plazos mucho más cortos que los de tipo variable.
Préstamo a interés variable :
En la modalidad de interés variable,
el tipo se va modificando a lo largo de su período de
amortización. ¿Cómo? En función de la evolución futura del
índice o tipo que se tome como referencia, es decir de un
indicador que refleja el precio del dinero en el mercado. El
tipo de interés variable se suele expresar como la suma de ese
índice de referencia y un porcentaje (margen o diferencial)
constante.
Así, por ejemplo, puede decirse
que el tipo de interés de un préstamo es del
Euríbor (el tipo al
que se compran y venden el dinero las entidades bancarias en la
zona del euro) más un punto porcentual. Eso significa que a lo
largo de toda la vida del préstamo usted va a pagar lo que
marque el euribor en el momento de la revisión de la cuota
(elemento variable) más un punto porcentual (elemento fijo).
A efectos de paliar los
inconvenientes del ambos, surgen productos financieros "híbridos"
que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales.
Podemos destacar tres fórmulas:
Tipo de interés mixto:
una fórmula mixta consiste en negociar un
préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años
(tres o cinco), y el resto del tiempo hasta su cancelación a
tipo variable. En este caso las condiciones del préstamo (plazos
de amortización, comisiones...) suelen ser parecidas a los
préstamos a tipo variable. La ventaja de esta opción es que
permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos
durante los primeros años.
Hipoteca de cuota fija:
son préstamos a interés variable pero con
cuota de amortización que no varía. Es decir, siempre pagamos lo
mismo cada mes, pero si se incrementan los tipos, tendremos que
pagas más cuotas/meses. Si bajan los tipos se rebajará nuestra
deuda y por tanto pagaremos menos cuotas/meses.
Hipoteca variable con techo.
Son préstamos en los que se pacta un techo máximo para los tipos
de interés durante un plazo (generalmente 10 primeros años). Así
se evitan los riesgos de que, en caso de subir excesivamente los
tipos, no se llegue a una cuota de amortización no asumible por
la economía familiar.
Consejos:
-
Si opta por una hipoteca o
préstamo con tipo de interés fijo tenga muy presente que en
caso de bajar considerablemente los tipos de mercado, quizás
pueda renegociar las condiciones o una cancelación
anticipada. Por esta razón, las entidades financieras fijan
unas comisiones de cancelación que suelen ser más caras y
llegan hasta el 4% en el caso de una hipoteca con tipos de
interés fijo. El tipo de interés fijo y la comisión por
cancelación debe, pues, valorarse conjuntamente.
-
En general, el tipo de
interés es importante pero no nos debemos dejar llevar por
ofertas muy tentadoras basadas en un tipo muy atractivo para
los primeros años y olvidamos otros aspectos fundamentales
tales como las comisiones. Esto nos obligará a hablar en
realidad del Coste efectivo, TAE.
