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Hipoteca multidivisa

Que es una hipoteca multidivisa ?

Ventajas de una hipoteca multidivisa

Riesgos en las hipotecas multidivisas

Análisis histórico de las hipotecas multidivisas

La subida de los tipos de interés en las hipotecas, y en el nivel de referencia de la mayoría de hipotecas en Europa el euribor junto con  la desaceleración que ya se vive en el mercado de la vivienda ha movido a las entidades financieras a diseñar préstamos hipotecarios cada vez más innovadores.

La intención es dar una alternativa para hacer un poco más fácil y cómodo el pago de la vivienda, la cual  ha llegado a alcanzar precios desorbitados. Una de las opciones más exóticas que ofrecen bancos y cajas es contratar la hipoteca en una divisa distinta del euro, como por ejemplo la libra, el yen o el dólar.

¿Que es una Hipoteca multidivisa ?

La hipoteca multidivisa es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar. los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Su principal peculiaridad es que estarán referenciados a la evolución de divisas extranjeras como el yen, el franco suizo, la libra esterlina, el dólar estadounidense... Además, su índice de referencia no será el euríbor, sino el líbor (london InterBank Offered Rate), que es el índice de referencia que se toma para grandes transacciones interbancarias en el mercado bancario internacional. Es una tasa que fluctúa de acuerdo al estado del mercado y dependiendo del plazo del préstamo y de la moneda contratada.

En la práctica, el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.  Además, lo aconsejable es contratar una parte referenciada a la misma divisa de nuestro país. De esta forma se reparten los riesgos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable.

Ventajas de una hipoteca multidivisa

La ventaja principal es sin duda la de beneficiarnos de un menor tipo de interés, Si comparamos el euribor a un 3.86% (13.11.06) con el mibor del yen a la misma fecha el cual se encontraba en un 0.44 % fácilmente se puede observar la gran diferencia.

Disponer de la posibilidad de cambiar de una divisa a otra siempre que se quiera, buscando establecer la deuda en aquella divisa, que bien por tipo de interés, bien por cotización, mas convenga al cliente, manteniendo siempre abierta la posibilidad de llevarla al “refugio” del EURO.

Al aprovechar ambas ventajas se puede obtener un ahorro de asta un 30 % de la cuota mensual de nuestra hipoteca.

Riesgos y desventajas en las hipotecas multidivisas

Si usted es uno de esos inversores que precisa el 100% de su hipoteca no podrá obtener una hipoteca multidivisa pues una de las primeras condiciones de este producto es que sólo financian hasta el 70% del valor de tasación.

El primero es que hay que aprender a vivir con una hipoteca con letras variables cada mes y hacerse un especialista en todas esas variantes macroeconómicas que afectan a las divisas, como por ejemplo: inflación, movimientos de capitales, balanza comercial, expectativas de los mercados... por lo que se recomienda que antes de realizar una hipoteca multidivas se asesore por un experto.

Sin embargo, el 'pero' más evidente que se puede poner a la hipoteca multidivisa es el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y hagan que nuestra deuda sea mucho más cuantiosa. Porque si por ejemplo en un hipoteca contratada en yenes y el yen se aprecia frente al euro, nosotros seguimos ingresando euros y pagando yenes, por lo que tendríamos que abonar más euros por los mismos yenes (de lo contrario seriamos beneficiados), pero los largos periodos a los que se contrata una hipoteca actualmente (media mas de 20 años), nos hacen muy difícil saber cual será el tipo de cambio de la divisas contratadas en un futuro.

Sin embargo, el ahorrador aún tendría la posibilidad de volver a una hipoteca en euros; eso sí, con un diferencial de Euribor más 0,8 puntos, como nos explican en el broker online.

Esta situación traslada el 'peligro' de la hipoteca a la evolución del euro, porque sólo si el euro se desploma, la hipoteca se convertiría en un problema. Llegados a ese punto, el inversor no tendría refugio en ninguna divisa de esa cesta, pues perdería dinero en todas ellas.

Análisis histórico de las hipotecas multidivisas

 
En estos cuatro gráficos podemos observar las evolución de mibor desde el 1990 hasta el 2007 con lo que tenemos un espacio de tiempo lo suficientemente largo para comparar la evolución de este en diferentes divisas.

Aunque sin duda en las cuatro divisas representadas (euro, yen, franco suizo y dolar) se observa claramente que en la época de los 90 unos altos tipos en todas las divisas, aunque también es representativo la bajada del mibor a principio del año 1992, formando una secuencia casi paralela en las 3 primeras divisas mostradas (Euro, yen y franco suizo).

En la cuarta divisa el dólar, aunque con el mibor mas bajo de los 90 , también observamos que ha sido el mas estable a lo largo del tiempo creando una media alrededor del 6 %.

Aunque a primera vista resalta los bajos intereses del Yen en todos los periodos desde el 96 siendo la divisa con menos mibor de las mostradas aunque entre los años 92 y 96 es relativa la proximidad de tipos entre el yen y el franco suizo.

A priori tras el análisis de estos gráficos podemos determinar que el yen con unas tasas de interés mas pequeños , Seguidos del franco suizo, y que el dólar pese a no ser la divisa mas interesante a priori por sus mayores tipos si que es sin embargo la mas estable.

Aunque como comentábamos con anterioridad debemos confrontar dichos datos con el cambio histórico de las divisas.

En los graficos de abajo los cuales representan la evolucion de las tres divisas antes mencionadas (yen, franco suizo y dolar) con respecto al precio del euro en el mismo periodo comprendido entre los años 1990 y 2007.

En estos gráficos también podemos observar una ligera similitud entre la evolución histórica del yen y el franco suizo respecto al igual que sucedía entre los gráficos del mibor.

También se observa claramente la estabilidad del dólar el cual mantiene una línea mas constante que las otra divisas, siendo el periodo comprendido entre el 2000 y el 2003 en el que el dólar mas fuerte se a encontrado frente al euro, pero esta diferencia también se observa en las otras divisas siendo la razón posible la época en la que aparece por primera vez el euro en el mercado (1.1.1999) y la debilidad de sus inicios, tras lo que se a ido consolidando como la moneda mas fuerte luchando contra el dólar.

En las divisas eur/usd podemos observar como históricamente se a mantenido entre los rangos de 1.4610 y 0.8252 lo cual nos representa una variación en este periodo del 76 % de su precio, con una volatilidad histórica del 10.30% en el precio entre ambas divisas. Obteniendo una media de valor en este periodo de tiempo de  1.167

En el eut/jyp podemos observar un mínimo de cotización de 89.30 y un máximo de 196.51 a principios de los 90 siendo auque nos encontramos con un precio medio de 136.32 , la oscilación del precio entre ambas divisas en este periodo de tiempo llega a ser de  hasta un 220 % ,  con una volatilidad histórica del 11.28 %.

En cambio en eu/chf se observan unos mínimos de 1.446 y 1.902 siendo la diferencia máxima entre las cotizaciones del 30 % . Con un precio medio de 1.617 y una volatilidad histórica del 4.36 %.

Tras este breve análisis observamos claramente el periodo comprendido entre el 2000 y 2002 como el mas interesante para haber abierto una hipoteca multidivisa por la recuperación y fuerza que a obtenido la zona euro desde su lanzamiento.

Aunque el yen ofrece los rangos de intereses del mibor mas bajos , la alta volatilidad que a demostrado en el periodo de tiempo estudiado de hasta un 220 % en la cotización de su precio respecto al euro es sin duda la opción mas arriesgada históricamente.

Siendo el franco suizo la opción mas atractiva claramente tanto por su estabilidad en su relación con el euro como por los tipos de mibor mas bajos que el euro en los periodos de tiempo estudiados.

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Tipos de Interes

     
USA USA 0.25%
Japan Japon 0.10%
Europe Europa 0.05%
Switzerland Suiza 0.00%
GB Inglaterra 0.50%
Canada Canada 0.75%
Australia Australia 2.00%
New Zealand N.Zelanda 3.50%

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