La subida de los
tipos de interés en las hipotecas, y en el nivel de referencia de la
mayoría de hipotecas en Europa el
euribor junto con la desaceleración que ya se vive en el
mercado de la vivienda ha movido a las entidades financieras a
diseñar préstamos hipotecarios cada vez más innovadores.
La intención es
dar una alternativa para hacer un poco más fácil y cómodo el pago de
la vivienda, la cual ha llegado a alcanzar precios
desorbitados. Una de las opciones más exóticas que ofrecen
bancos y cajas es contratar la hipoteca en una divisa distinta
del euro, como por ejemplo la libra, el yen o el dólar.
|
¿Que es una Hipoteca
multidivisa ? |
La hipoteca multidivisa es un tipo de
hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda
extranjera lo que nos permite aprovechar. los bajos tipos de interés
que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos,
así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en
cuestión.
Su principal peculiaridad es que
estarán referenciados a la evolución de divisas extranjeras como el
yen, el franco suizo, la libra esterlina, el dólar estadounidense...
Además, su índice de referencia no será el euríbor, sino el líbor (london InterBank Offered
Rate), que es
el índice de referencia que se toma para grandes
transacciones interbancarias en el mercado bancario
internacional. Es una tasa que fluctúa de acuerdo al
estado del mercado y dependiendo del plazo del préstamo
y de la moneda contratada.
En la práctica, el crédito o préstamo
multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés
bajos. Además, lo aconsejable es contratar una parte
referenciada a la misma divisa de nuestro país. De esta forma se
reparten los riesgos entre las monedas, en el caso de que alguna
tuviera un movimiento desfavorable.
|
Ventajas de una
hipoteca multidivisa |
La ventaja principal es sin duda la
de beneficiarnos de un menor tipo de interés, Si comparamos el
euribor a un 3.86% (13.11.06) con el mibor del yen a la misma
fecha el cual se encontraba en un 0.44 % fácilmente se puede
observar la gran diferencia.
Disponer de la posibilidad
de cambiar de una divisa a otra siempre que se quiera, buscando
establecer la deuda en aquella divisa, que bien por tipo de interés,
bien por cotización, mas convenga al cliente, manteniendo siempre
abierta la posibilidad de llevarla al “refugio” del EURO.
Al aprovechar ambas ventajas se
puede obtener un ahorro de asta un 30 % de la cuota mensual de
nuestra hipoteca.
|
Riesgos y
desventajas en las hipotecas multidivisas |
Si usted es uno de esos inversores
que precisa el 100% de su hipoteca no podrá obtener una hipoteca
multidivisa pues una de las primeras condiciones de este producto es
que sólo
financian hasta el 70% del valor de tasación.
El primero es que hay que aprender a
vivir con una hipoteca con letras variables cada mes y hacerse un
especialista en todas esas variantes macroeconómicas que afectan a
las divisas, como por ejemplo: inflación, movimientos de capitales,
balanza comercial, expectativas de los mercados... por lo que se
recomienda que antes de realizar una hipoteca multidivas se asesore
por un experto.
Sin embargo, el 'pero' más evidente
que se puede poner a la hipoteca multidivisa es el alto riesgo de
que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y
hagan que nuestra deuda sea mucho más cuantiosa. Porque si por
ejemplo en un hipoteca contratada en yenes y el yen se aprecia
frente al euro, nosotros seguimos ingresando euros y pagando yenes,
por lo que tendríamos que abonar más euros por los mismos yenes (de
lo contrario seriamos beneficiados), pero los largos periodos a los
que se contrata una hipoteca actualmente (media mas de 20 años), nos
hacen muy difícil saber cual será el tipo de cambio de la divisas
contratadas en un futuro.
Sin embargo, el ahorrador aún tendría
la posibilidad de volver a una hipoteca en euros; eso sí, con un
diferencial de
Euribor más 0,8 puntos, como nos explican en el broker
online.
Esta situación traslada el 'peligro'
de la hipoteca a la evolución del euro, porque
sólo si el euro se desploma, la
hipoteca se convertiría en un problema. Llegados a ese
punto, el inversor no tendría refugio en ninguna divisa de esa
cesta, pues perdería dinero en todas ellas.
|
Análisis histórico de las hipotecas multidivisas |
|
En estos cuatro gráficos podemos observar
las evolución de mibor desde el 1990 hasta el 2007 con
lo que tenemos un espacio de tiempo lo suficientemente
largo para comparar la evolución de este en diferentes
divisas. Aunque sin duda en las
cuatro divisas representadas (euro, yen, franco suizo y
dolar) se observa claramente que en la época de los 90
unos altos tipos en todas las divisas, aunque también es
representativo la bajada del mibor a principio del año
1992, formando una secuencia casi paralela en las 3
primeras divisas mostradas (Euro, yen y franco suizo).
En la cuarta divisa el dólar, aunque
con el mibor mas bajo de los 90 , también observamos que
ha sido el mas estable a lo largo del tiempo creando una
media alrededor del 6 %.
Aunque a primera vista resalta los
bajos intereses del Yen en todos los periodos desde el
96 siendo la divisa con menos mibor de las mostradas
aunque entre los años 92 y 96 es relativa la proximidad
de tipos entre el yen y el franco suizo.
A priori tras el análisis de estos
gráficos podemos determinar que el yen con unas tasas de
interés mas pequeños , Seguidos del franco suizo, y que
el dólar pese a no ser la divisa mas interesante a
priori por sus mayores tipos si que es sin embargo la
mas estable.
Aunque como comentábamos con
anterioridad debemos confrontar dichos datos con el
cambio histórico de las divisas.
En los graficos de abajo los cuales
representan la evolucion de las tres divisas antes
mencionadas (yen, franco suizo y dolar) con respecto al
precio del euro en el mismo periodo comprendido entre
los años 1990 y 2007.
|
 |
 |
 |
 |
 |
En estos gráficos también
podemos observar una ligera similitud entre la evolución
histórica del yen y el franco suizo respecto al igual que
sucedía entre los gráficos del mibor.
También se observa claramente la estabilidad
del dólar el cual mantiene una línea mas constante que las
otra divisas, siendo el periodo comprendido entre el 2000 y
el 2003 en el que el dólar mas fuerte se a encontrado frente
al euro, pero esta diferencia también se observa en las
otras divisas siendo la razón posible la época en la que
aparece por primera vez el euro en el mercado (1.1.1999) y
la debilidad de sus inicios, tras lo que se a ido
consolidando como la moneda mas fuerte luchando contra el
dólar.
En las divisas eur/usd podemos observar
como históricamente se a mantenido entre los rangos de
1.4610 y 0.8252 lo cual nos representa una variación en este
periodo del 76 % de su precio, con una volatilidad histórica
del 10.30% en el precio entre ambas divisas. Obteniendo una
media de valor en este periodo de tiempo de 1.167 |
 |
 |
En el eut/jyp podemos observar un mínimo de
cotización de 89.30 y un máximo de 196.51 a principios de los 90
siendo auque nos encontramos con un precio medio de 136.32 , la
oscilación del precio entre ambas divisas en este periodo de tiempo
llega a ser de hasta un 220 % , con una volatilidad
histórica del 11.28 %.
En cambio en eu/chf se observan unos mínimos de 1.446
y 1.902 siendo la diferencia máxima entre las cotizaciones del 30 %
. Con un precio medio de 1.617 y una volatilidad histórica del 4.36
%.
Tras este breve análisis observamos claramente el
periodo comprendido entre el 2000 y 2002 como el mas interesante
para haber abierto una hipoteca multidivisa por la recuperación y
fuerza que a obtenido la zona euro desde su lanzamiento.
Aunque el yen ofrece los rangos de intereses del
mibor mas bajos , la alta volatilidad que a demostrado en el periodo
de tiempo estudiado de hasta un 220 % en la cotización de su precio
respecto al euro es sin duda la opción mas arriesgada
históricamente.
Siendo el franco suizo la opción mas atractiva
claramente tanto por su estabilidad en su relación con el euro como
por los tipos de mibor mas bajos que el euro en los periodos de
tiempo estudiados.
