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Consejos y pasos a seguir a la hora de negociar una hipoteca

En una primera fase, si usted está interesado en un préstamo hipotecario puede encontrar información general y orientativa en la publicidad que realizan las entidades bancarias en los distintos medios de comunicación y en sus páginas de Internet.

En una segunda fase, para comparar ofertas de forma más detallada se recomienda pedir a las distintas entidades folletos informativos en los que se especifica, siempre con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y de los gastos que corran a cargo del cliente (tasación, gestoría,...) incluso cuando el préstamo no llegue a firmarse. Si lo solicita, las entidades bancarias tienen la obligación de entregarle a usted de forma gratuita dicho folleto informativo, cuyo contenido mínimo está regulado. El cliente interesado puede conservar esa información en su poder (ANEXO VII Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre).

Adicionalmente, es recomendable solicitar a las entidades información más detallada sobre las condiciones particulares del préstamo que se desea obtener.En particular, es conveniente que analice el coste total (intereses, comisiones bancarias y gastos) de cada una de ellas. Además, debería tener en cuenta los siguientes factores.

Importe : En caso de optar por un tipo de interés variable (es decir, que va cambiando a lo largo de la vida del préstamo) usted debería ser prudente y pedir una cantidad inferior a la que le permite su capacidad de endeudamiento, ya que una subida de tipos puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro.

Sería recomendable que solicite Vd. simulaciones si los tipos suben con respecto a las ofertas que reciba.

Es aconsejable que solicite asesoramiento a la entidad de crédito sobre el esfuerzo financiero máximo que usted se puede permitir. Por lo general, las entidades de crédito ofrecen dar un crédito de hasta el 80% del valor de tasación del inmueble que se va a hipotecar, aunque esto depende de muchos factores. Entre ellos:

  • Su política de concesión de préstamos.

  • La aportación de garantías adicionales.

  • El análisis que hagan de su capacidad financiera.

  • Si se trata de vivienda habitual.

  • Si es primera hipoteca.

La entidad a la que solicite el préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos que sobre Vd. puedan existir en la Central de Información de Riesgos del Banco de España a fin de conocer los débitos pendientes que pueda Vd. tener con otras entidades de crédito. Normalmente también consultará en registros de solvencia para verificar si Vd. tiene alguna incidencia de pago.

 

Moneda : Lo habitual es que si usted contrata un  préstamo hipotecario lo haga en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, normalmente en euros.

Sin embargo, cabe la posibilidad de que usted contrate un préstamo en moneda extranjera. En ese caso, sea prudente, ya que sus cuotas oscilarán en función del tipo de cambio de la divisa en cuestión, que puede llegar a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo. Eso quiere decir que si esa moneda extranjera sube respecto al euro, sus cuotas en euros se incrementarán en la misma medida. Usted debe ser consciente de este riesgo y decidir si vale la pena asumirlo, o bien si le compensa el coste de contratar un seguro que cubra dicho riesgo.

Por lo general, esos préstamos hipotecarios en divisas tienen un tipo de interés menor, pero hay que valorar si ese beneficio compensa el riesgo y ser consciente de que un tipo de interés más bajo en moneda extranjera no significa necesariamente que, a la larga, el préstamo vaya a salir más barato..

 

El plazo : Los préstamos hipotecarios se suelen contratar a largo plazo  (alcanzando incluso los 40 o 50 años), puesto que su elevado importe obliga a devolver la cantidad pedida durante un prolongado periodo de tiempo.

A la hora de elegir, lo primero que usted tiene que considerar es que cuanto más largo sea el plazo, sin variar las demás condiciones del préstamo, las cuotas periódicas que ha de pagar serán más bajas. Sin embargo, la reducción de las cuotas es siempre inferior, en proporción, al incremento del plazo, ya que los intereses totales son mayores.

Además, si usted contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, debe saber que cuanto más largo sea el plazo, mayores son las posibilidades de que suban los tipos de interés (o el tipo de cambio de la moneda extranjera) y, por tanto, los riesgos de que tenga que pagar cuotas superiores en el futuro son también mayores.

 

Otras condiciones: Además de las características financieras de las distintas ofertas, usted debe estudiar si le interesan aquellas que ofrecen un tipo de interés más favorable a cambio de comprometerse a la domiciliación de nómina y recibos o a la contratación de seguros, ya sean de vida o de amortización del préstamo (para garantizarse el pago  en caso de fallecimiento, desempleo de larga duración, incapacidad permanente, etc.), o de otros productos (tarjetas, planes de pensiones, etc.)

Una vez decidida la entidad de crédito con la que quiere contratar el préstamo hipotecario, deberá pedirle una oferta vinculante por escrito en la que se detallen todas las condiciones financieras, que será obligatoria para préstamos de hasta 150.253,03€. Para ello es necesario disponer previamente de una tasación del bien que se va a hipotecar como garantía del préstamo, cuyo importe normalmente deberá pagar Vd.. Esta oferta vinculante, que la entidad está obligada a entregarle si no le deniega el préstamo, evitará confusiones derivadas de la negociación verbal. En caso de que usted, finalmente, no acepte la oferta, debe tener en cuenta que algunas entidades cobran una comisión de estudio, que ha de estar recogida en sus folletos de tarifas.

 

Consejos:

-Buscar muchas ofertas, comparar y negociar. Si hay una interesante píde una oferta vinculante. No tienes que temer dejar "tu banco o caja de toda la vida". De hecho, vas a hacer una operación a 20 o más años. Asegúrate de que es la más conveniente.

-Recuerda que en Internet tienes la posibilidad de en muy pocos minutos chequear las simulaciones de préstamos de las diferentes entidades bancarias.

-No deseches la banca por Internet, suele ser una buena opción. Todas las entidades tradicionales tienen banca por internet.

-No te fijes únicamente en el tipo de interés (por ejemplo euribor + algo).

-Intenta negociar las condiciones. Muchas veces la mejor hipoteca es la que se ha negociado con el Banco, partiendo de unas condiciones iniciales menos favorables.

-No hipoteques tu vida. Quizás te propongas hipotecar tu casa, eso es suficiente.

-Calcula lo que tendrás que pagar cada mes en el caso de que se incrementes los tipos de interés. Las entidades financieras están obligadas a proporcionar a sus clientes información sobre las cuotas mensuales que tendrían que pagar.

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