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Consejos y pasos a seguir a la hora de
negociar una hipoteca |
En una primera fase, si usted
está interesado en un préstamo hipotecario puede encontrar
información general y orientativa en la
publicidad
que realizan las entidades bancarias en los distintos medios de
comunicación y en sus páginas de Internet.
En una segunda fase, para
comparar ofertas de forma más detallada se recomienda pedir a
las distintas entidades folletos informativos
en los que se especifica, siempre con carácter orientativo, las
condiciones financieras de los préstamos hipotecarios que ofrece
la entidad y de los gastos que corran a cargo del cliente
(tasación, gestoría,...) incluso cuando el préstamo no llegue a
firmarse. Si lo solicita, las entidades bancarias tienen la
obligación de entregarle a usted de forma gratuita dicho folleto
informativo, cuyo contenido mínimo está regulado. El cliente
interesado puede conservar esa información en su poder (ANEXO VII
Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre).
Adicionalmente, es recomendable
solicitar a las entidades información más detallada
sobre las condiciones particulares del préstamo que se desea
obtener.En particular, es
conveniente que analice el coste total (intereses, comisiones
bancarias y gastos) de cada una de ellas. Además, debería tener en
cuenta los siguientes factores.
Importe : En caso de optar
por un tipo de interés variable (es decir, que va cambiando a lo
largo de la vida del préstamo) usted
debería ser prudente y
pedir una cantidad inferior a la que le permite su capacidad de
endeudamiento, ya que una subida de tipos puede provocar el
incremento de las cuotas periódicas en el futuro.
Sería recomendable que solicite
Vd. simulaciones si los tipos suben con respecto a las ofertas
que reciba.
Es aconsejable que solicite
asesoramiento a la entidad de crédito sobre el esfuerzo
financiero máximo que usted se puede permitir. Por lo general,
las entidades de crédito ofrecen dar un crédito de
hasta el 80% del valor de
tasación del inmueble que se va a hipotecar, aunque
esto depende de muchos factores. Entre ellos:
-
Su política de concesión de
préstamos.
-
La aportación de garantías
adicionales.
-
El análisis que hagan de su
capacidad financiera.
-
Si se trata de vivienda
habitual.
-
Si es primera hipoteca.
La entidad a la que solicite el
préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que
pueda consultar los datos que sobre Vd. puedan existir en la
Central de Información de Riesgos del Banco de España a fin
de conocer los débitos pendientes que pueda Vd. tener con otras
entidades de crédito. Normalmente también consultará en
registros de solvencia para verificar si Vd. tiene alguna
incidencia de pago.
Moneda :
Lo habitual es que si usted contrata un préstamo hipotecario lo
haga en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, normalmente
en euros.
Sin embargo, cabe la posibilidad
de que usted contrate un
préstamo en moneda extranjera. En ese caso, sea
prudente, ya que sus cuotas oscilarán en función del tipo de
cambio de la divisa en cuestión, que puede llegar a tener
variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo. Eso quiere decir
que si esa moneda extranjera sube respecto al euro, sus cuotas
en euros se incrementarán en la misma medida. Usted debe ser
consciente de este riesgo y decidir si vale la pena asumirlo, o
bien si le compensa el coste de contratar un seguro que cubra
dicho riesgo.
Por lo general, esos préstamos
hipotecarios en divisas tienen un tipo de interés menor, pero
hay que valorar si ese
beneficio compensa el riesgo y ser consciente de que un
tipo de interés más bajo en moneda extranjera no significa
necesariamente que, a la larga, el préstamo vaya a salir más
barato..
El plazo : Los préstamos
hipotecarios se suelen contratar a
largo plazo
(alcanzando incluso los 40 o 50 años), puesto que su elevado
importe obliga a devolver la cantidad pedida durante un
prolongado periodo de tiempo.
A la hora de elegir, lo primero
que usted tiene que considerar es que
cuanto más largo sea el plazo,
sin variar las demás condiciones del préstamo, las cuotas
periódicas que ha de pagar
serán más bajas. Sin embargo, la reducción de las
cuotas es siempre inferior, en proporción, al incremento del
plazo, ya que los intereses totales son mayores.
Además, si usted contrata un
préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, debe
saber que cuanto más largo sea el plazo, mayores son las
posibilidades de que suban los tipos de interés (o el tipo de
cambio de la moneda extranjera) y, por tanto, los riesgos de que
tenga que pagar cuotas superiores en el futuro son también
mayores.
Otras condiciones:
Además de las características financieras de las distintas
ofertas, usted debe estudiar si le interesan aquellas que
ofrecen un tipo de interés más favorable a cambio de
comprometerse a la
domiciliación de nómina y recibos o a la contratación
de seguros, ya sean de vida o de amortización del préstamo (para
garantizarse el pago en caso de fallecimiento, desempleo de
larga duración, incapacidad permanente, etc.), o de otros
productos (tarjetas, planes de pensiones, etc.)
Una vez decidida la entidad de
crédito con la que quiere contratar el préstamo hipotecario,
deberá pedirle una oferta vinculante por
escrito en la que se detallen todas las condiciones financieras,
que será obligatoria para préstamos de hasta 150.253,03€. Para
ello es necesario disponer previamente de una tasación del bien
que se va a hipotecar como garantía del préstamo, cuyo importe
normalmente deberá pagar Vd.. Esta oferta vinculante, que la
entidad está obligada a entregarle si no le deniega el préstamo,
evitará confusiones derivadas de la negociación verbal. En caso
de que usted, finalmente, no acepte la oferta, debe tener en
cuenta que algunas entidades cobran una comisión de estudio, que
ha de estar recogida en sus folletos de tarifas.
Consejos:
-Buscar muchas ofertas,
comparar y negociar. Si hay una interesante píde una oferta
vinculante. No tienes que temer dejar "tu banco o caja de toda
la vida". De hecho, vas a hacer una operación a 20 o más años.
Asegúrate de que es la más conveniente.
-Recuerda que en Internet tienes
la posibilidad de en muy pocos minutos chequear las simulaciones
de préstamos de las diferentes entidades bancarias.
-No deseches la banca por
Internet, suele ser una buena opción. Todas las entidades
tradicionales tienen banca por internet.
-No te fijes únicamente en el
tipo de interés (por ejemplo euribor + algo).
-Intenta negociar las
condiciones. Muchas veces la mejor hipoteca es la que se ha
negociado con el Banco, partiendo de unas condiciones iniciales
menos favorables.
-No hipoteques tu vida. Quizás te
propongas hipotecar tu casa, eso es suficiente.
-Calcula lo que tendrás que pagar
cada mes en el caso de que se incrementes los tipos de interés.
Las entidades financieras están obligadas a proporcionar a sus
clientes información sobre las cuotas mensuales que tendrían que
pagar.
