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Comisiones en una Hipoteca

Cuando usted realiza una hipoteca no solo debe fijarse en los tipos de interés, en el plazo y el importe pues es necesario también conocer las comisiones que nos cobraran las entidades bancarias.

 A continuación se exponen algunas de las comisiones bancarias más habituales en los préstamos hipotecarios.

Al inicio de la operación :

Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí  podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado con Vd. previamente.

Comisión de apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

El banco o la caja tambien le puede exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si usted pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.

Modificaciones del contrato :

Comisión por modificación de condiciones o por cambio de garantías: El banco o la caja le pueden exigir una comisión en el caso de que usted solicite, y la entidad lo acepte, que se cambie  alguna de las características del préstamo. Remunera a la entidad por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar, como por ejemplo la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero –lo que se llama subrogación de deudor- En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la modificación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar (art 10 de la Ley 2/1994 ). En los préstamos a interés fijo la comisión suele ser más elevada.

Comisión por amortización parcial anticipada: Remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente, debe ser muy consciente de que una muy elevada comisión de cancelación le desalentará si desea amortizar la hipoteca a efectos de beneficiarse de una posible baja de tipos de interés y, por ejemplo, negociar un nuevo préstamo con otra entidad financiera.

Al final de la operación

Comisión de subrogación. Esta posibilidad recogida por la legislación vigente se fija en el 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de un Banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. El Banco tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.

Comisión de cancelación anticipada. Al igual que en la cancelación parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En lo préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que Vd haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria (disposición adicional primera de la Ley 2/1994)

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Tipos de Interes

     
USA USA 0.25%
Japan Japon 0.10%
Europe Europa 0.05%
Switzerland Suiza 0.00%
GB Inglaterra 0.50%
Canada Canada 0.75%
Australia Australia 2.00%
New Zealand N.Zelanda 3.50%

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