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Comisiones en una Hipoteca |
Cuando usted realiza una hipoteca no
solo debe fijarse en los tipos de interés, en el plazo y el importe
pues es necesario también conocer las comisiones que nos cobraran
las entidades bancarias.
A continuación se exponen
algunas de las comisiones bancarias más habituales en los préstamos
hipotecarios.
Al inicio de la operación :
Comisión de estudio:
Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que
debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la
operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el
importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el
préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí podría
exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la
intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya
pactado con Vd. previamente.
Comisión de apertura:
Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe
realizar correspondientes a la formalización y puesta a
disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión
suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se
suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el
caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de
hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.
El banco o la caja tambien le
puede exigir comisiones por servicios específicos
distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si usted pide
que se emita un cheque bancario por el capital inicial del
préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.
Modificaciones del contrato :
Comisión por modificación
de condiciones o por cambio de garantías:
El banco o la caja le pueden exigir una comisión en el caso de
que usted solicite, y la entidad lo acepte, que se cambie
alguna de las características del préstamo. Remunera a la
entidad por los trámites que debe realizar en la modificación
del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que
pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar,
como por ejemplo la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de
adquisición de vivienda al promotor o a un tercero –lo que se
llama subrogación de deudor- En los préstamos hipotecarios a
interés variable, cuando la modificación sólo se refiera a la
ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al
0,1% sobre el capital pendiente de amortizar (art
10 de la Ley 2/1994 ). En los préstamos a interés
fijo la comisión suele ser más elevada.
Comisión por amortización
parcial anticipada: Remunera a la
entidad por los trámites administrativos correspondientes a las
actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la
entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de
percibir los intereses por el capital que se amortiza
anticipadamente, debe ser muy consciente de que una muy elevada
comisión de cancelación le desalentará si desea amortizar la
hipoteca a efectos de beneficiarse de una posible baja de tipos
de interés y, por ejemplo, negociar un nuevo préstamo con otra
entidad financiera.
Al final de la operación
Comisión de subrogación.
Esta posibilidad recogida por la legislación vigente se fija en
el 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de un Banco a
otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y
mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente
de amortizar. El Banco tiene que estar de acuerdo para que se
lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.
Comisión de cancelación
anticipada. Al igual que en la
cancelación parcial, remunera a la entidad por los trámites
administrativos correspondientes a las actuaciones que debe
realizar así por la compensación a la entidad por lo que deja de
ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por
el capital pendiente del préstamo. En lo préstamos hipotecarios
a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la
devolución del préstamo no es consecuencia de que Vd haya
pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que
se llama amortización anticipada no subrogatoria (disposición
adicional primera de la Ley 2/1994)
