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Como se paga la hipoteca ? |
Hay
distintas formas de devolver (o amortizar, como dicen los
expertos) un préstamo hipotecario. La modalidad depende de la
periodicidad de las cuotas (normalmente se pagan cada mes) y de la
variación de su importe a lo largo del tiempo (si son constantes,
crecientes o decrecientes). Otra posible opción es establecer un
período inicial de carencia, durante el cual no se devuelve el
capital sólo se pagan intereses, o bien no se paga nada.
Lo más habitual es que los préstamos
recibidos de entidades de crédito se devuelvan mediante el pago de
cuotas periódicas constantes (cada cierto tiempo, por lo general
cada mes), en cuyo importe se incluye una
parte de intereses y otra
parte de capital. Esta
modalidad de devolución se conoce con el nombre de “sistema
francés”.
Si usted va pedir un préstamo
hipotecario, debería reflexionar sobre cuáles son sus expectativas
de ingresos durante la vida de la operación y la seguridad de los
mismos, y elegir en consecuencia el plan de amortización que más le
convenga, de entre los que le ofrezca su entidad.
En todo caso, si contrata un préstamo
de interés variable, cuando los tipos hipotecarios sean muy bajos
debe prever un cierto margen para poder hacer frente a eventuales
subidas.
Si la hipoteca es un crédito, la
forma es distinta y podrá disponer de las cantidades que desee hasta
el límite pactado, que podrá ir devolviendo, con sus intereses,
hasta la fecha de su vencimiento.
No olvide que podrá, si así se ha
pactado, hacer reembolsos anticipados de su préstamo.
Debe Vd. saber que a la hora de
elegir el plazo, hay que considerar que cuanto más largo sea, sin
variar las demás condiciones del préstamo, el importe resultante de
las cuotas periódicas hasta el vencimiento será menor, aunque su
reducción es menos que proporcional al incremento del plazo, puesto
que los intereses totales a pagar son mayores.
La cuota mensual que usted tendrá que
pagar, a la hora de amortizar su préstamo hipotecario, depende de
tres factores: el importe del préstamo, el tipo de interés y el
plazo.
Por su elevado importe, los préstamos
hipotecarios tienen un largo plazo, que habitualmente supera ya los
veinte años y que, en algunas ofertas recientes, alcanzan los 40 e
incluso los 50 años.
Si no varían los tipos de interés,
cuanto mayor sea el plazo del préstamo menor será la cuota y, en los
casos de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, esas
menores cuotas pueden ser decisivas para permitir comprar la
vivienda. No obstante, cuando los plazos son ya muy largos, la
disminución de las cuotas es mucho menos perceptible, sobre todo
cuanto mayor es el tipo.
Una vez que el plan de amortizaciones
está en marcha cabe, si así se ha pactado, la posibilidad de
modificarlo mediante pagos
anticipados de parte o de toda la deuda pendiente
(cancelación anticipada parcial o total, respectivamente). En ambos
casos, debe tener en cuenta las comisiones bancarias de amortización
anticipada que haya firmado en el contrato de préstamo. La
cancelación anticipada parcial puede tener
dos efectos distintos,
según se pacte con el banco o la caja:
Si lo que se produce es la
cancelación anticipada de la totalidad de la deuda pendiente, el
préstamo se cierra. En este caso, se recomienda que pida a la
entidad de crédito el otorgamiento de la escritura de cancelación
para su inscripción en el registro de la propiedad, de tal forma
que el inmueble quede liberado de la hipoteca.
El cliente tiene distintas
posibilidades para ello: hacerlo por sí mismo, solicitando el
certificado de extinción de deuda –gratuito- y encargándose él de la
tramitación completa de la escritura de cancelación, o bien encargar
a la entidad que lo haga todo, en este caso, pagando a la entidad la
correspondiente comisión. En cualquier caso, el cliente deberá
satisfacer los gastos notariales, registrales y fiscales de la
operación. Si se encarga la tramitación a una gestoría, deberá
además pagar a la misma sus honoraros.
Existe también la posibilidad de
novar o modificar el contrato del préstamo, de común acuerdo con la
entidad, para establecer otro tipo de interés de referencia, o
reducir el diferencial aplicable sobre éste, o cambiar el plazo,
aumentar el importe prestado, o en general, para mejorar las
condiciones financieras aplicables al préstamo o ajustar éste a las
necesidades del cliente. Estas modificaciones es conveniente
formalizarlas en escritura pública ante notario e inscribir esa
escritura de modificación en el Registro de la Propiedad.
Algunas entidades bancarias ofrecen
hipotecas cuyas condiciones (plazo, capital del préstamo, importe de
las cuotas...) pueden variar a lo largo del tiempo según convenga al
cliente. Así, por ejemplo, se le ofrece la posibilidad de que
vuelva a poder utilizar el dinero ya devuelto, o de que alargue el
plazo pendiente del préstamo reduciendo el importe de las cuotas, o
de que retrase el pago de alguna cuota o pagar parte del principal
al final. Tenga en cuenta que, por lo general,
cuanto mayor es la flexibilidad del
préstamo, más elevado suele ser su coste.
Últimamente se ofrecen por las
entidades préstamos o créditos con garantía hipotecaria no
destinados a adquirir una vivienda sino bienes de consumo. Como los
préstamos hipotecarios suelen tener unos tipos de interés más bajos
que los de los préstamos al consumo, la operación puede ser
atractiva, pero hay que tener en cuenta no sólo los habituales
mayores gastos que supone la formalización de un préstamo
hipotecario respecto a los de uno personal, sino también que los
plazos de los hipotecarios son mucho mayores que los personales, lo
que supone que Ud. estaría pagando intereses durante más tiempo e
incluso a veces con posterioridad a la vida útil del bien que ha
financiado con este préstamo. Así, por ejemplo piense en la
utilización de dinero del crédito para comprar un coche: normalmente
seguiría pagando el préstamo dedicado a comprar el coche varios años
después de haberse desprendido del coche.
