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Hipotecas

La hipoteca es un contrato por el que una persona o entidad (el banco normalmente), presta una cantidad de dinero a otra persona (el deudor).

La hipoteca propiamente dicha es la garantía que el deudor, u otro por El, proporciona al que presta el dinero. Consiste en que un inmueble se ofrece como garantía de que se va a devolver el dinero prestado, de manera que si no se devuelve en los plazos pactados, el acreedor, con unos procedimientos ejecutivos rápidos, puede instar la venta en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Como el acreedor tiene la garantía del inmueble es por lo que se puede conceder prestamos hipotecarios a bajo interés y a largo plazo.

El inmueble no es propiedad del Banco por el hecho de que haya concedido la hipoteca; en todo momento es propiedad de quien lo compró quien lo puede vender o alquilarlo o incluso volverlo a hipotecar, dentro de los limites legales.

Con frecuencia las entidades bancarias piden alguna otra persona para avalar la hipoteca, que suele ser un familiar, en especial si quien pide el préstamo no tiene una nomina muy alta, o carece de mas bienes.

Por su elevado importe y larga duración, la contratación de un préstamo hipotecario –por el que usted recibe el dinero que necesita para la compra de una vivienda- es una de las principales decisiones financieras que puede tener que afrontar en su vida. Además, como la garantía del préstamo es la propia vivienda, puede perder ésta si no paga su deuda.

Una hipoteca se define empleando 3 parámetros:

  • El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.

  • El plazo, que es el tiempo que tardaremos en devolver el préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo que hayamos tardado en devolver el préstamo.

  • El tipo de interés, que indica un porcentaje extra anual que debemos abonar al banco anualmente en concepto de ganancias del mismo.

El tipo de interés puede a su vez ser:

  • Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.

  • Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía. Generalmente se emplea algún índice económico como el euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice de referencia.

Diferencia entre crédito y prestamos:

Aunque en ocasiones se hable indistintamente de “crédito” y “préstamo”–con o sin garantía hipotecaria- estos términos realmente hacen referencia a contratos diferentes. Mediante el contrato bancario de crédito más habitual el cliente (acreditado) puede ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad de crédito (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. A cambio, el cliente deberá devolver la cuantía dispuesta, así como los intereses y comisiones bancarias pactados en los plazos acordados. El cliente puede devolver parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento, pudiendo volver a disponer de ese importe en futuras ocasiones durante la vida del crédito.

El contrato de crédito utiliza normalmente el soporte de una cuenta corriente donde se van anotando las disposiciones y reintegros que efectúa el cliente, por ello también se denomina “contrato de crédito en cuenta corriente”. Pueden pactarse diversas formas de disponer del dinero de la cuenta corriente asociada: cheque, domiciliaciones, pago en efectivo, tarjetas...

El crédito en cuenta corriente resulta más flexible que el préstamo, puesto que el cliente tiene a su disposición una cantidad de dinero durante un tiempo, pudiendo hacer varias disposiciones y reintegros respetando la cantidad máxima y el plazo acordados, mientras que en el préstamo el cliente recibe normalmente de una sola vez, al inicio del contrato, una cantidad pactada de dinero, obligándose a su devolución en los plazos e importes preestablecidos en el plan de amortización, cuya variación implicaría costes adicionales para el cliente.

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